РАЗЪЯСНЕНИЕ ПО ВОПРОСУ ПРИВЕДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СООТВЕТСТВИЕ С ИХ ЦЕЛЕВЫМ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ (ПИТОМНИКИ РАСТЕНИЙ)
1. Что делать, если получили предостережение от Росреестра за нецелевое использование земельного участка? Смогут ли изъять земельный участок?
В практике уполномоченных органов по государственному земельному надзору за последние годы участились случаи объявления предостережений за нецелевое использование земельных участков. Указанные мероприятия проводятся сотрудниками управлений Росреестра.
Если вы получили предостережение, переживать на данном этапе не стоит, поскольку оно не влечет никаких негативных правовых последствий и носит рекомендательный характер.
По общему правилу до 2030 года установлен запрет на проведение плановых проверок (мораторий на осуществление государственного и муниципального контроля). Внеплановые проверки до конца 2024 года могут проводиться с согласия прокуратуры в очень редких случаях:
- выявлены индикаторы риска нарушения обязательных требований;
- есть угроза причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан;
- есть угроза обороне страны и безопасности государства;
- есть угроза возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера;
Поэтому есть время подготовиться и привести все документы в соответствие с нормами законодательства.
Важно отметить, что мораторий в конечном итоге перестанет действовать и проверки возобновятся. Помимо этого, Росреестр все равно находит обходные пути, чтобы вынести предостережение. Хотя юридических последствий это не влечет, вынесение предостережения может сказаться на репутации при взаимодействии с контрагентами и инвесторами, так как информация о проблемах с участком будет находиться в публичном доступе.
Необходимо быть подготовленными для защиты своих прав, так как в случае нецелевого использования участка, возможно применение административного штрафа в размере до 700 000 рублей (зависит от случая) и изъятие земельного участка в судебном порядке. А если участок чужой и находится в пользовании, например в аренде, контрагент сможет расторгнуть договор.
2. Как проверить соответствует ли земельный участок для деятельности питомников требованиям законодательства в части целевого использования? И что делать, если у вас нет нарушений, но вы получили предостережение?
I. Если участок относится к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения (за исключением сельскохозяйственных угодий), то
1. Для начала необходимо посмотреть, какой вид разрешенного использования (ВРИ) установлен у вас, это лучше всего посмотреть в выписке из ЕГРН. Согласно Классификатору видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 для питомников могут быть установлены следующие виды разрешенного использования:
А) «Растениеводство» (код 1.1.). Такой ВРИ допускает осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур включает в себя «Садоводство» – осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур, а также «Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур») – подходит только для соответствующего вида немасштабного питомника (скажем выращивание только цветочных культур).
Б) «Питомники» (код 1.17) – самый оптимальный и предпочтительный вид для создания любых видов питомников растений. Он предусматривает не только выращивание, но и реализацию подроста деревьев и кустарников, которые используются в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян. Кроме того, там можно размещать сооружения, необходимые для указанных видов сельскохозяйственного производства.
В) ВРИ «Обеспечение сельскохозяйственного производства» (код 1.18) допускает размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.
Г) Возможно также использование земельных участков, предназначенных для личных подсобных хозяйств, для организации небольших питомников декоративных растений (код 2.2.). Однако это может быть ограничено масштабом деятельности и нормами местного законодательства.
2. Если указанный у вас ВРИ не сходится с нужным, нужно узнать, какие виды разрешенного использования для земельного участка установлены в вашей территориальной зоне. Саму территориальную зону можно посмотреть на сайте https://fgistp.economy.gov.ru/#!. Это один из простых способов. На первой странице сайта нажать «документы», далее выбрать «поиск по территории», в этой графе ввести все необходимые данные, вписать ваше муниципальное образование. Далее выбрать документ «Правила землепользования и застройки» с действующим статусом. После этого выбрать вкладку «Данные», там найти карту градостроительного зонирования, на ней с помощью карт Яндекса нужно найти положение вашего участка. На карте в месте положения участка будет определена территориальная зона, ее нужно посмотреть по цвету и соотнести с табличкой справа. После этого нужно закрыть карту и на той же странице во вкладке «Данные» открыть «Градостроительные регламенты». Далее скачиваем файл и смотрим виды разрешенного использования для найденной территориальной зоны.
Виды разрешенного использования могут устанавливаться как основные, условно разрешенные и вспомогательные. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (заявление в администрацию населенного пункта, Росреестр). В то время как на условно разрешенные виды нужно получать разрешение.
Вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
При выборе вида разрешенного использования необходимо обратить внимание на возможность возведения необходимых для выбранного вида деятельности построек, строений, их параметров.
II. Если ваш участок относится к землям лесного фонда и землям сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья).
Для данных категорий не устанавливаются градостроительные регламенты, поэтому их использование определяется уполномоченными органами власти. Здесь необходимо опять же свериться с вашей выпиской из ЕГРН и посмотреть, какой вид разрешенного использования прописан там.
1. Создание лесных питомников допускается на землях лесного фонда, если такая деятельность не противоречит их правовому режиму.
На лесных участках, используемых для выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений, допускается размещение некапитальных строений, сооружений.
На лесных участках, предоставленных для создания и эксплуатации лесных питомников, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация объектов капитального строительства и возведение некапитальных строений, сооружений, которые предназначены для обеспечения выращивания саженцев, сеянцев основных лесных древесных пород (в том числе складов для хранения семян лесных растений, теплиц и других подобных объектов).
Земли лесного фонда могут находиться у граждан и юридических лиц только на праве аренды. Если виды разрешенного использования не соответствуют указанным выше, можно обратиться в орган, предоставивший вам в аренду участок для решения данного вопроса.
2. Деятельность на сельскохозяйственных угодьях сильно ограничена и не подходит для возведения питомника, как минимум из-за сложностей, связанных с застройкой. Изменение видов разрешенного использования на земельных участках сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения не допускается. В данном случае стоит задуматься о переводе земли в другую категорию.
В том случае, если земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, но вы все равно получили предостережение, советуем его обжаловать, чтобы к вам больше не возникало никаких вопросов.
Правила обжалования:
Для оспаривания предостережения необходимо обязательное соблюдение досудебного порядка обжалования. Если же тот, кто оспаривает предостережение, не является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то досудебный порядок необязателен.
1. Обжалование предостережения Росреестра в досудебном порядке.
Общие требования к порядку подачи и рассмотрения жалобы установлены в ст. 11.2 Закона о предоставлении госуслуг. В соответствии с ним для подачи жалобы в Росреестр нужно подготовить жалобу и подать ее в территориальный орган Росреестра (или сам Росреестр). Подать жалобу можно (ч. 1, 2 ст. 11.2 Закона о предоставлении госуслуг, п. п. 2, 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.08.2012 № 840):
• в бумажном виде - лично, по почте, через МФЦ;
• в электронном виде - в том числе на сайте Росреестра, Единого портала госуслуг.
Жалоба должна быть рассмотрена в течение 15 рабочих дней со дня ее регистрации (ч. 6 ст. 11.2 Закона о предоставлении госуслуг, п. 15 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.08.2012 № 840):
Могут как удовлетворить жалобу, так и отказать в ее удовлетворении. В любом случае решение по ней направят правообладателю не позднее следующего дня после его принятия (ч. 7 - 8 ст. 11.2 Закона о предоставлении госуслуг, п. п. 16 - 17 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.08.2012 № 840).
Срок подачи: до 30 дней со дня получения предостережения.
2. Оспаривание предостережения Росреестра в судебном порядке.
В какой суд обращаться за оспариванием предостережения Росреестра, зависит от того, нарушает оно права правообладателя в сфере предпринимательской деятельности или нет:
• если да, надо обращаться в арбитражный суд (п. 2 ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 197 АПК РФ);
• если нет - в суд общей юрисдикции (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).
Обратиться в суд следует не позднее 3 (трех) месяцев с момента, как стало известно о нарушении прав законных интересов. Если указанный срок пропущен по уважительной причине, то он может быть восстановлен судом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ, ч. 1, 7 ст. 219 КАС РФ).
Для обращения в суд потребуется:
1) подготовить заявление и документы: в арбитражный суд - по правилам ст. 199 АПК РФ, в суд общей юрисдикции - по правилам ст. 220 КАС РФ;
2) уплатить госпошлину: при обращении в арбитражный суд - 3 000 руб. для организаций, 300 руб. для граждан (пп. 3 п. 1 ст. 333.21 НК РФ), в суд общей юрисдикции - 2 000 руб. для организаций, 300 руб. для граждан (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Благодарим за помощь в подготовке Разъяснения Михаила Чулкова.
Контакт юриста: +7 920 238 6990
