Храпов Сергей Анатольевич,
главный агроном, соучредитель ООО «Садовая компания «Садко», Московская обл.
Эта статья написана как обобщение личного опыта взаимодействия с государственными органами и частичный ответ на некоторые вопросы членов АППМ, возникающие у них в процессе развития бизнеса.
Сразу хочу предупредить, что я по образованию не юрист, не призываю отказываться от помощи профессиональных юристов, так как бывают такие ситуации, когда без их поддержки действительно не обойтись.
Так сложилось, что мне пришлось заниматься некоторыми юридическими вопросами. Я думаю, такая ситуация характерна для многих небольших предприятий и ИП, которые не могут содержать штатного юриста, а для разовых дел достаточно трудно найти хорошего специалиста, за адекватные деньги искренне заинтересованного в получении положительного результата, а не формально отрабатывающего договор без гарантии решения вопроса.
Для меня главным помощником-консультантом по всем возникающим новым вопросам стал Интернет.
Основным средством производства для всех членов АППМ является земля и расположенные на ней сооружения. Наиболее полную информацию о земле, её категориях, видах разрешённого использования, площади, границах земельных участков, видах собственности можно найти на сайте Росреестра: www.rosreestr.ru. Первый и бесплатный сервис Росреестра, где есть много основной информации о земельных участках – это Публичная кадастровая карта. Достаточно набрать в поисковике кадастровый номер земельного участка, чтобы получить необходимую информацию об этом участке.
Продолжением Публичной кадастровой карты является сервис Справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн. Для получения информации здесь требуется знание или кадастрового номера, или детального адреса объекта. Здесь можно узнать как номер свидетельства о праве собственности на землю, так и об ограничениях для каких-либо действий с землёй, например, залог или ипотека.
Платно можно получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости и узнать собственника конкретного объекта недвижимости. Лучше заказывать этот документ в письменном виде, с получением по почте, так как только такие документы с подписью и печатью можно использовать при оформлении земли. Информация в электронном виде приходит быстро, но файл открывается с трудом, имеет нестандартный вид и все необходимые сведения приходится искать. Поэтому такую выписку можно использовать только в случае очень большой спешки в ожидании выписки по почте.
И, наконец, одна из важных функций Росреестра – это регистрация права собственности. При желании документы для регистрации сделки можно подать в электронном виде. На сайте Росреестра в разделе «Услуги», далее «Юридические лица», далее «Зарегистрировать недвижимость» – будет указан перечень необходимых документов. В колонке справа есть раздел «Формы документов», обязательные для заполнения при регистрации. Кроме этого, в разделе «Обратная связь» есть раздел «Часто задаваемые вопросы». Третий вопрос – «Государственная регистрация права и сделка с недвижимостью» – здесь подробно написано о документах для регистрации. В других пунктах также можно найти много информации с указанием на Федеральные законы, письма и распоряжения Минэкономразвития.
Наша организация оформляла несколько объектов недвижимости в 2013–2014 годах. Мы использовали для регистрации статью 51 Градостроительного Кодекса РФ (пункт 17 – о том, что на объекте вспомогательного значения не требуется разрешения на строительство). На первом этапе подавали заявление в районный отдел архитектуры и строительства на выдачу разрешения на строительство объекта вспомогательного назначения – склада для зимнего хранения саженцев, склада готовой продукции. И на основании уже упомянутой статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, пункт 17 получили письмо о том, что разрешение на строительство наших объектов не требуется. К этому письму добавили Декларацию об объекте недвижимости, заполненную самостоятельно, и паспорт БТИ, сделанный по заказу.
Сейчас в законодательство внесены новые изменения, главным из которых является Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ (О государственной регистрации недвижимости), который вступил в действие с 01.01.2017 года, в нём также предусмотрена возможность указания соответствующих сведений в техническом плане на основе декларации, то есть вместо плана БТИ будет технический план. Поэтому сейчас можно попробовать зарегистрировать часть объектов, используя этот путь. Технический план можно заказать у кадастрового инженера из геодезической организации, к тому же там могут подсказать какие-то нюансы в вашем районе. Если же объект недвижимости не получается оформить как вспомогательный, то придётся идти по схеме через получение разрешения на строительство, опять же обратившись в районный отдел архитектуры и строительства, где подскажут, как это лучше сделать.
Недавно появилась услуга, которая поможет узнать о наличии зарегистрированных прав конкретного человека на имущество на территории всей России. Единственное, что для этого нужно знать – его паспортные данные и иметь сертификат электронной подписи для подписания данного запроса.
В случае необходимости посещения Росреестра лично, на сайте существует электронная запись на приём, которая позволяет спланировать, а значит, сэкономить своё время. В процессе работы над статьей я зашёл на сайт Росреестра, где обнаружил информацию о том, что с 15.12.17 сервисы получения услуг будут доступны только через Личный кабинет, а для входа в него необходимо иметь подтверждённую учётную запись на Едином портале государственных муниципальных Госуслуг, о чём дальше я расскажу подробнее.
Следующий документ, о котором необходимо иметь представление всем, кто связан с землёй – это Классификатор видов разрешённого использования земельных участков.
Сравнив вид разрешённого использования земельного участка в ваших документах на землю с Классификатором, сразу можно увидеть, используете вы участок в соответствии с его видом разрешённого использования или к вам могут быть вопросы от государственных структур.
Для питомников лучше всего подходит вид разрешённого использования земельного участка 1.17 – Питомники:
– Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян;
– размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства.
Если в вашем населённом пункте принят Генплан, то виды разрешённого использования земельных участков должны соответствовать Генплану поселения и правилам землепользования и застройки. В данном случае изменить один вид разрешённого использования на другой сложнее – только через внесение изменений в Генеральный план. В случае отсутствия Генплана сменить вид разрешённого использования проще, это происходит через процедуру публичных слушаний.
Для более полного понимания вопроса желательно почитать Земельный кодекс РФ, ст.85 «Состав земель населённых пунктов и зонирования территорий»; ст. 79 «Особенности использования сельскохозяйственных угодий»; Глава VI «Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков»; Глава IV «Земли сельскохозяйственного назначения» и Градостроительный кодекс РФ, Глава III «Территориальное планирование» и глава IV «Градостроительное зонирование».
Когда на земельном участке для сельскохозяйственного производства ведётся розничная торговля посадочным материалом и сопутствующими товарами, Администрация иногда начинает настаивать на необходимости смены вида разрешённого использования на этой части участка на Торговлю, что влечёт за собой увеличение кадастровой стоимости земли и увеличение арендной платы или земельного налога. Необходимо объяснять, что осуществляется торговля посадочным материалом в основном собственного производства, что не запрещено, в крайнем случае можно назвать торговую площадку контейнерной площадкой готовой продукции, предназначенной для хранения, ухода и реализации выращенных растений.
Ещё один документ, который может влиять на жизнедеятельность предприятия, это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. В 2017 году вступили в действие новые коды ОКВЭД. Налоговые инспекции по специальному ключу перевели для всех предприятий старые коды в новые, но в результате этого перевода присвоенные коды не всегда соответствуют основной экономической деятельности предприятий. Те, кто до сих пор ещё этого не сделал, должны проверить и подобрать себе более подходящий вид и подать заявление в налоговую инспекцию.
Количество выбранных кодов ОКВЭД не ограничено, но из них необходимо выбрать один основной, по которому процент получаемой вами выручки составляет не менее 60% от основной суммы дохода по этой деятельности. Мы для своей организации выбрали основным код ОКВЭД 01.30 – Выращивание рассады. Эта группа включает:
– выращивание растений для посадки;
– выращивание рассады растений для декоративных целей, включая выращивание дёрна для пересадки;
– выращивание растений для получения луковиц, клубней и корней, отростков и саженцев;
– уход и обработку деревьев, за исключением ухода за лесными насаждениями.
Считаем, что этот код наиболее полно отражает специфику деятельности питомников.
Почти всем организациям рано или поздно приходится сталкиваться с судами. Если раньше заявление в Арбитражный суд можно было подать в электронном виде, просто зарегистрировавшись на портале «Мой арбитр», то теперь подать заявление в Арбитражный суд в электронном виде невозможно без регистрации на портале Госуслуг, так как вход на портал «Мой арбитр» осуществляется через вход на портале Госуслуг. С 01.01.2017 года появилась услуга подачи заявлений в электронном виде и в суды общей юрисдикции. Регистрация на портале Госуслуг состоит из нескольких этапов, большую часть которых можно пройти дома самостоятельно. И лишь последний этап – в регистрирующих центрах, в том числе в МФЦ (необязательно по месту регистрации).
Система «Мой арбитр» позволяет не только подавать исковые заявления и другие дополнительные документы в течение процесса, но и через подписку отслеживать любые интересующие вас арбитражные дела с получением писем-оповещений о произошедших изменениях в данном деле на электронную почту. Также можно использовать картотеку арбитражных дел для проверки контрагентов перед заключением каких-либо сделок. Достаточно ввести название организации, а лучше ИНН или ОГРН в поисковик картотеки арбитражных дел, чтобы увидеть все дела по интересующей вас организации, где видно, как часто обращались с иском к организации и из имеющихся судебных решений понять финансовое состояние и проблемы организации, вероятность её банкротства.
На портале Госуслуг при внимательном изучении можно найти массу полезных сервисов, которые позволят сэкономить много времени как физическим, так и юридическим лицам. В том числе – переход в Личный кабинет налогоплательщика. Я постоянно советую всем нашим сотрудникам, а также всем своим знакомым получать в ИФНС пароль и доступ в Личный кабинет налогоплательщика. Это в том случае, если у вас нет регистрации на портале Госуслуг. Для этого понадобится один визит в налоговую инспекцию, желательно после Нового года, когда схлынет поток народа, разбирающегося со своими налогами. В ближайшее после получения пароля время (допустимые сроки указаны в выданной вам инструкции) необходимо зайти в Личный кабинет и сменить пароль, выданный в налоговой, иначе вход заблокируется и придётся опять идти в Налоговую инспекцию.
Данный сервис позволит следить за оплатой налогов на своё личное имущество и видеть заранее, есть ли в характеристиках объектов налогообложения явные ошибки, добавилась ли чужая или проданная квартира, давно проданные машины, поэтому выставленные налоги в конце года не будут для вас сюрпризом, и у вас будет возможность заранее, опять же через Личный кабинет, обратиться в нужную налоговую инспекцию с заявлением об исправлении возникшей ошибки. Очень удобно оплачивать налоги через онлайн-сервис оплаты Личного кабинета, если Ваш банк заключил договор с ФНС. Большинство крупных банков там присутствуют. Счета попадают в интернет-банк и оплачиваются практически двумя нажатиями кнопки, без нудного вбивания в платежное поручение ноликов и без похода в Сбербанк. Налоги может оплатить один человек за всех членов своей семьи, заходя для выставления счёта в их Личные кабинеты налогоплательщика.
Тем, кто сдаёт Декларацию 3-НДФЛ для получения налоговых вычетов: если заполнять её в апреле – мае, когда ваши организации уже передадут в налоговую справки 2 НДФЛ, декларация заполняется автоматически, так как данные о доходах можно легко перенести из справки 2 НДФЛ. После заполнения Декларации её можно распечатать для сдачи в ИФНС или отправить в электронном виде, предварительно сформировав в Личном кабинете электронную подпись для документов.
Для юридических лиц будет интересен сервис Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП о конкретном юридическом лице. На сайте www.nalog.ru нужно зайти в раздел Юридические лица, найти этот сервис и зарегистрироваться в нём через электронную почту. Выписка подписана электронной подписью налоговой, её принимают все госорганы, в том числе арбитражные суды и нотариусы. Получить выписку можно как на свою фирму, так и на любую другую, что позволяет использовать сервис для проверки контрагента.
К слову о проверке контрагентов. Я в последнее время чаще использую два бесплатных сайта: www.FIRA.ru (Первое Независимое Рейтинговое Агентство) и www.rusprofaile.ru (бесплатный справочник по юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям). На руспрофайле сразу видны все учредители, связь компаний по директору, объём выручки, арбитраж, исполнительное производство, государственные контракты.
В последнее время сайт FIRA закрыл часть информации для бесплатного доступа, а на руспрофайле по-прежнему основная информация бесплатная, и её хватает для получения достаточно полной картины.
На сайте Федеральной службы судебных приставов www.fssprus.ru имеется сервис, который называется «Банк данных исполнительных производств». По нему можно проверить наличие исполнительного производства, как у физического, так и у юридического лица. Для поиска информации о человеке необходимо ввести его фамилию, имя, отчество, если возможно – дату рождения, а также регион. Для организации поиск производится по региону и названию организации, для более надёжного результата – по ИНН или ОГРН.
Даже если вы выиграли дело в суде, ещё придётся приложить усилия для исполнения судебного решения. Наиболее распространёнными судебными делами являются дела о взыскании сумм задолженности за поставленный посадочный материал. После вступления решения суда в законную силу и получения исполнительного листа желательно самим отнести исполнительный лист вместе с заявлением на взыскание суммы задолженности в банк, где у должника есть расчётный счёт. Если неизвестно местонахождение его расчётного счёта, придётся подавать запрос в налоговую инспекцию, можно в свою, об открытых расчётных счетах должника. При подаче запроса необходимо предъявить оригинал исполнительного листа. В случае наличия денег на расчётном счёте, есть вероятность получения долга достаточно быстро, иногда даже на следующий день. Если же денег на счёте нет уже длительное время, придётся подавать исполнительный лист в службу судебных приставов. Тут уже надо самим постоянно находиться на связи с вашим приставом-исполнителем, «держать его в тонусе», так как сами приставы активности не проявляют, кроме обязательных дежурных действий.
Чаще всего для решения возникающих вопросов большинству из нас приходится обращаться в районные администрации. Перед походом туда желательно изучить их официальные сайты, на которых, как правило, в разделе «Документы» можно найти Решения Совета Депутатов, Решения Администрации, а также регламенты оказания муниципальных услуг, где подробно расписано, какой отдел и за что отвечает, имеется блок-схема по предоставлению конкретной муниципальной услуги, а также сроки исполнения по каждому этапу.
О тендерах напишу совсем коротко. Мы зарегистрированы на двух площадках: www.sberbank-ast.ru и www.rts-tender.ru. В 2017 году не подавали заявок на участие, так как везде в технической документации в предложениях были заложены изначально низкие цены, которые ещё должны снизиться в ходе аукциона. Для тех, кто хочет участвовать в тендерах, понадобится регистрация на торговых площадках (основных площадок пять: кроме двух упомянутых выше, ещё три: www.zakazrf.ru,www.zakupki.gov.ru ,www. elp-els.ru), получить в Национальном удостоверяющем центре электронные подписи для участия в торгах, а также желательно пройти курсы, где обучают правильно заполнять документы для тендера, в частности форму 2. Подходить к заполнению этих форм надо ответственно, при неправильном заполнении вас просто не допустят к тендеру, а в случае выигрыша и заключения контракта могут его в дальнейшем расторгнуть, если вы не выполнили условия, подтверждённые вами при подаче тендерной документации. В этом случае ответственность будет лежать только на вас, потому что вы сами согласились на выполнение всех условий. Поэтому, подписывая контракт, нужно быть уверенным, что вы сможете выполнить все договорённости, не надеясь на наше русское «авось пронесёт».
Данный материал, подготовлен автором по заказу АППМ, опубликован в «Сборнике докладов XI ежегодной конференции АППМ» 2018
